מיסוי נדל"ן בקפריסין

מיסים בעת רכישת נכס

מס בולים

בעת רכישת נכס בקפריסין, הקונה בדרך כלל משלם עבור מסי הבולים שיש להחיל על הסכם הרכישה והמסמכים הנלווים. אלה משולמים למס הכנסה (כלומר מחלקת המס של קפריסין). מסי בולים משולמים בדרך כלל באופן הבא:

חוזי רכישה. עבור חוזי רכישת נכס בקפריסין מחושבים מס בולים על הרכישה המצוינת בחוזים בקנה מידה הבא:

5,000 אירו הראשונים הם בחינם ופטורים ממס בולים, מ-€5,001 – 170,000 אירו ממחיר הרכישה. מס הבולים הוא 0.15%, כל סכומים מעל €170,000 מחושבים ב-0.2% (כל עותק מאושר נוסף של חוזה מחויב ב-€2).

ייפוי כוח. רוב הרוכשים (כמו גם מוכרים) של נכסים נותנים ייפוי כוח לעורכי הדין כדי לאפשר להם לשהות בחו"ל בכל רגע של העסקה ולהימנע מביקורים מרובים ברשויות לצורך חתימה על הטפסים הדרושים. יש צורך להחתים גם ייפוי כוח. מס בולים כללי של ייפוי כוח הוא 6 אירו ומס בולים ספציפי של ייפוי כוח ספציפי (המכונה גם ייפוי כוח מוגבל או מיוחד) הוא 2 אירו

דמי העברה

רכישת נכס בקפריסין מסתיימת כאשר שטר הבעלות נרשם על הקונה. ביום רישום הבעלות, יאמוד רישום המקרקעין את שווי השוק של הנכס הנרכש ויגבה מהקונה דמי העברה כדלקמן:

כיום ישנה הנחה של 50% על התעריפים הנ"ל ודמי העברה אינם נגבים כלל אם שולם מע"מ. בדרך כלל, יש לשלם מע"מ על נכסים חדשים. אם יש יותר מקונה אחד, מחיר הרכישה מחולק במספר הקונים ודמי ההעברה חלים על כל אחד מחושבים עבור כל קונה. לאחר מכן, לכל אחד מהרוכשים הנחה של 50% על דמי ההעברה המיוחסים לו.

מס ערך מוסף (V.A.T)

מס ערך מוסף (מע"מ) בשיעור 19% חל על מחיר רכישה של נכסים חדשים בלבד. עם זאת, ניתן להפחית זאת ל-5% בתנאי שהנכס ישמש כמגורים ראשוניים וקבועים של המבקש בתנאים הבאים:

הגשת בקשה עם המסמכים התומכים הרלוונטיים;

הנכס חייב לשמש כמקום מגורים ראשוני קבוע ועיקרי; ו,המבקש אינו מחזיק בנכס אחר המשמש כמקום המגורים העיקרי ברפובליקה של קפריסין.
השיעור המופחת של 5% חל רק על 200 מ"ר הראשונים והשטח העולה על 200 מ"ר הראשונים נושא בשיעור מע"מ סטנדרטי של 19%.

הוצאות אחרות

בעת רכישת נכס ישנן הוצאות קטנות נוספות, כגון עלות הגשת חוזה רכישה או הזמנה ועלויות אחרות של בדיקת נאותות. כדוגמה, אלו חלק מאגרות רישום המקרקעין האופייניות שיש לשלם עבור הגשת מסמכים.

הגשת ייפוי כוח או חוזה מכר 50 אירו, הגשת חוזה המחאה (אם הנכס הוא מכירה חוזרת וטרם הוצאו שטרי בעלות חדשים): 0.5% ממחיר הרכישה עם מקסימום של 3,000 אירו.

הוצאות ומיסים לבעלי נכס בקפריסין

מס מקרקעין (I.P.T.)

ארנונה זו בקפריסין הייתה חייבת על ידי בעלי נכסים למס הכנסה עד סוף 2016. מאז 2017, מס זה בוטל. מי שהיה בעל נכס בקפריסין לפני 2017 עדיין חייב בתשלום המס. I.P.T. מחושב לפי שווי השוק של הנכס ביום 01/01/1980. אלה חלים על כל בעלים ולא על כל נכס.

רשויות מקומיות: מיסים ותעריפים

נכסים בקפריסין יהיו ממוקמים בשטח השיפוט של עירייה או מועצה כפרית. הארנונה והתעריפים של קפריסין משתנים בהתאם לעירייה/מועצה שבה נמצא הנכס. מיסי עירייה / מועצת כפר בקפריסין נעים בערך בין 90 ל-300 אירו בשנה, תלוי בגודל הנכס. אלה כרוכים בדרך כלל בביוב, איסוף אשפה, תאורת רחוב והוצאות מקומיות אחרות. תעריפי שירות בסיסיים כגון חשמל ומים תלויים בשימוש שאתה עושה, בדרך כלל על סמך קריאות מונה. כל חשבונות החשמל מונפקים על ידי רשות החשמל של קפריסין (E.A.C.) וחשבונות המים מונפקים בדרך כלל על ידי העירייה או מועצת הכפר.

הוצאות קהילתיות

מדובר בהוצאות על נכסים המהווים חלק ממתחם מאוחד הכרוך בשטחים משותפים. הם מנוהלים בדרך כלל או ישירות על ידי התושבים עצמם (על ידי ועדת הניהול של המתחם) או מואצלים לחברות ניהול נכסים העוסקות ספציפית באחזקת המתחם. העלות עבור הוצאות קהילתיות משתנה מאוד בהתאם למיקום, גודל הנכס, וחברת ניהול השטח הקהילתי.

ביטוח

בדרך כלל, בעלי נכסים מבטחים את הנכסים. עבור אנשים בנכסים במתחם בניין או בפרויקט, כדאי לבדוק תחילה מול ועדת הניהול הקהילתית של הפרויקט כדי לראות איזה סוג ביטוח יש להם ומה הוא מכסה. עלות הביטוח לפי גודל ומצב הנכס, כמובן בחברת הביטוח שבחירה.

מס ירושה

אם אתם דואגים כיצד יחויב הרכוש שלכם במס ליורשים לאחר שתלכו לעולמכם, אינכם צריכים לדאוג. מס הירושה בקפריסין בוטל מאז 1 בינואר 2000.

מס נדל"ן למוכרי נכסים בקפריסין

מס רווחי הון (CGT)

מס רווח הון חל על הרווח שנעשה ממכירת נכס בשיעור של 20%. יש קצבה אחת, לכל החיים, של הרווחים הראשונים של 17,086 אירו, הפטורה לכל מוכר, עד למיצוי הקצבה הזו. כדי למצוא את הרווח החייב במס מנוכים ממחיר המכירה עלויות מסוימות בנוסף לעלות רכישת הנכס (מחיר הרכישה). עלויות אלו כוללות את דמי ההעברה ששולמו בעת העברת הנכס על שם המוכר ועלויות מסוימות להשבחת הנכס (כגון שינויים מבניים, התקנת הסקה מרכזית ושכר טרחת סוכן נדל"ן רשום כדין (בקפריסין).

הוצאות עבור מסירת מסמכים נחוצים לקונה

בדרך כלל, מוכר נכס יצטרך לספק לקונה את הדברים הבאים:

• חיפוש ברישום מקרקעין (למשכנתאות או חיובים אחרים): נע בין 10 אירו ל-50 אירו.
• עותקים של תוכניות אדריכליות ואתרים וחוזים קודמים שניתן להשיג מרשם המקרקעין: 5 אירו עד 40 אירו.
• הגשת ייפוי כוח כללי: 50 אירו.

תשלום חובות, שירותים ומיסים

בעת מכירת נכס יש לסלק את כל הסכומים החריגים עבור חובות, שירותים ומיסים. לדוגמא, חוב המכוסה במשכנתא על הנכס סכומים המגיעים ליזם הנכס, כל יתרה לוועד הניהול להוצאות קהילתיות, סכומים המגיעים לרשויות עבור מים, חשמל, איסוף אשפה וכו'.

שירותים ועמלות מקצועיות

שכר הטרחה הטיפוסי המשולם הוא של סוכן נדל"ן ועורך דין. שכר הטרחה לסוכני נדל"ן רשומים ומוסדרים מוגבל כיום ל-5% בתוספת V.A.T. הוצאות משפט עבור עסקאות נכס מסוכמות בין המוכר לעורך הדין והן בדרך כלל על סכום קבוע. כמו כן, החוק מחייב את המוכרים להציג בפני הקונה תעודת אנרגיה של הנכס הנמכר. העלות של זה נעה בין € 300 – € 500.

0.4% מס על מכירה לתמיכה בדיור לפליטים קפריסאים

0.4% מס על מכירה לתמיכה בדיור לפליטים קפריסאים

בנובמבר 2022 הודיעה ממשלת קפריסין על הטלת מס של 0.4% על מכירת נכסים בקפריסין, בתשלום על ידי המוכר, כדי לתמוך בדיור של הפליטים הקפריסאים שנעקרו לאחר הפלישה הטורקית. המס בשיעור 0.4% חל על מכירה ישירה של נכסים בקפריסין וכן מכירת מניות בחברות המחזיקות (בין אם במישרין ובין בעקיפין) נכסים בקפריסין.

רשות המסים בקפריסין הודיעה כי למס זה תוקף רטרוספקטיבי החל מה-22 בפברואר 2021, אך בשל בעיות האכיפה הברורות, ציינו כי יוציאו הנחיות בשלב מאוחר יותר לתשלומי מס בגין עסקאות שהושלמו מאז ועד ל- 18 בנובמבר 2022. עבור עסקאות שהושלמו לאחר ה-18 בנובמבר 2022, פורסמו טפסים חדשים.

אנו מסייעים לכל המעוניינים לקנות או למכור נכס בקפריסין לעשות זאת בבטחה, במהירות וללא דאגות. אנו מספקים בהירות באשר להוצאות, מסים וכל שאר העלויות מלכתחילה, כך שתוכל לתכנן את הצעדים הבאים שלך בהתאם.